媒介契約方針と、それ現地調査のとき出して欲しかったと思った書類

奈良の家が空き家になってしまった問題の続きです。

前回、買取業者を含む6社に査定を依頼した結果、最も高い価格を出してくれた880万円で募集をかけてみることにしました。

他の会社は、連棟戸建でこの価格帯は現実的ではないという意見でしたが、他にも出ている同等規模で同等価格の物件よりも、わが家のほうが少し新しいので望みをかけてチャレンジしてみます。

これ全部埋めろとですか?@congerdesignによるPixabayからの画像

一般媒介で4社と契約
一般媒介契約だと各社対応の違いがとても気になる
勉強になるし重要だけど、現調に持って来て欲しかった書類

一般媒介で4社と契約

結局、声をかけた6社のうち、買取業者と、回答がなかったB社をのぞく4社と一般媒介契約を結ぶことにしました。

実は、この家を賃貸に出したときに最初は専任媒介契約にしたのですが、途中から一般媒介契約に切り替えた経験があります。

契約の前は、専任媒介のほうが力を入れて募集するので、良い条件で取引が決まりやすいですよと説明されたのですが、切り替えてから、力を入れ具合の変化が感じられませんでした。

なので、最初から一般媒介にするつもりだったので、やはり専任媒介を各社にそれとなく勧められましたが、一般媒介でと伝えると、明らかにテンションが下がっていたように見えたので、見えないところで違いはあるのかもしれませんが。

正直不動産でも出てくるように、不動産会社側にとっては、骨折り損のくたびれ儲けになる可能性がありますからね。

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不動産仲介営業マンなら絶対に知っておくべき、読んでおくべきだと思っているドラマをご紹介します。それはNHKで放映されている『正直不動産』です。この記事では、みどころをご紹介します！

この話の中で、主人公は一般媒介契約をおすすめすると言ってるのですが、個人的にはそうだよなぁと共感してしまいました。

正直不動産の原案の夏原さんいわく、”『正直不動産』の中で僕が一般媒介契約をおすすめするのは、前章で述べた通り不動産会社や営業マンを見極めることが難しいからです。しかし、理想は信頼できる不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶことです。“というお考えのようです。

不動産売却での会社の選び方は？『正直不動産』原案者夏原武氏にコツをインタビュー

こんにちは。すまいステップ編集

確かに、よほどでなければ、信頼できる不動産会社や営業マンを、一見取引の素人が見極めるのは難しいですよね。

ちなみに、一般媒介のデメリットとして、レインズへの掲載義務と報告義務がないことが挙げられますが、わが家の場合契約後すぐにレインズに登録してくれましたし、各社書面での報告はまめに送ってくれました。さすがに、週イチではなく2週間に1回ぐらいの割合でしたが。

一般媒介契約だと各社対応の違いがとても気になる

4社も同時にやりとりすると、契約の手続きも含めて、本当に大変だったのですが、各社対応に色があってなかなかおもしろかったです。

査定額を600万円と回答してくれた、A社は、最初からとにかく動きが早く、問い合わせた当日に物件を見に行ってくれたり、書類の郵送も一番早かったですね。
また、メールでの連絡も頻繁で、ちょっとした問い合わせや内覧時の細かい会話なども、逐次報告してくれたり、買取業者に問い合わせて相場観を確認してくれたりなど、かなり動いてくれる様子が見えました。

一方880万円と、最も高い査定額を出してくれたC社の担当は、結局現地調査時に本人が来ることができず、事前予告なく代わりの人がこられたので、わざわざ足を運んで約束した機会だったのにと、ちょっと驚きました。
メールでのやりとりでは、かなりしっかりした応対ながら、あまり無駄な話はしない、相当なベテランっぽい風格を持っていたのですが、小さな案件なので優先順位が低かったのかもしれません。
それでも、代わりに来られた方が、かなりしっかりした対応だったからか、不思議と不信感には繋がりませんでした。
あまりガツガツした営業ではない感じと、他社とは違った視点や知見がありそうだったのが、良かったのかなと思います。
こちらも、事前の書類の準備や郵送は非常にそつなく迅速な対応でした。

E社は、中古販売とリフォームをセットで行う業者なので、他の仲介業者とはかなり雰囲気が違い、売り急ぐようなことはなかったのですが、それでも応対は早かったです。
レインズ登録も、この会社が一番に実施してくれました。
ただ、契約したら大工経験がある自社スタッフが、わが家をくまなく点検して、結果をレポートしてくれると聞いていたのですが、結局そんなレポートはもらえず・・・
一般媒介契約だからかなぁと思いつつ、聞きそびれたままになってしまいました。

あと、わが家の場合、連棟戸建てなので、住宅ローンが原則使えず、その原因で価格が付きにくいのが悩みだったのですが、リフォームを絡める場合、無担保のリフォームローンを使った購入の道があるという話を聞けたのが面白かったです。

最後に対応に色々?と感じたのがが、最も低い500万円の査定額提示だったF社です。
現調と面談も一番最後だったので、他社さんの査定額や、少しでも良い条件で売買できる可能性の話を伺った後で、「いかに500万の査定額が妥当か」という視点で、ほぼお説教に近いかたちで、とうとうと演説・説得されたのには参りました。
もちろん、その上で、専任媒介契約も勧められたのですが、この営業さんだけが、事前にお願いしていた鍵の預り証を持ってくるのを忘れてきたんですよね。
そのせいで、貴重な滞在時間を使って、鍵の預り証を店舗まで取りに行くことになったのですが、何の罰ゲームだろうと思いながら店舗に向かったのが忘れられません。

その後の契約書類も他社より1週間以上届くのが遅かったのですが、驚いたのが唯一返信用封筒の同封がなかったことです。当然、書類の送料も自分持ちになるのですが、これは一般媒介を選択したのも理由かもと考えてしまいました。

そんなことが気になるなら、やめればよかったのにという声も聞こえそうですが、少しでも問い合わせの機会を増やしたいと思っての一般媒介にしたので、ぐっとこらえてやりとりを続けることにしたのですが….

勉強になるし重要だけど、現調に持って来て欲しかった書類

そんな、色々思うところのあるF社なのですが、他社からの周回遅れで届いた契約関係の書類を見て、かなりのけぞりました。

とにかく、記入項目が他社と比べて断然多いんですよね。
内容を見ると、確認事項としては必要性も納得感も多く、他の会社の契約項目にはなかったけど大丈夫かと思うぐらいだったのですが、確認を求める流れが気になりました。

どんな内容だったか、順番にご紹介していきますね。

物件状況確認書という名目で、まず雨漏りや白蟻・構造・給排水の不具合の認識を確認する項目がありました。買い主目線で、このような説明が必要なのは理解できますし、このぐらいの観点は、当然意識して私も当日建物を見てましたし、この粒度で聞かれるのは違和感はありません。

続いて、こんな設問もありました。

なるほど、このような書類があるかどうかだけでなく、引き渡すかどうかという確認も必要なんですね。わが家の場合、心当たりがないので「無」にしました。

続いては、その他の買主に説明すべき設問です。

うーん。この書類は、奈良で現調終わって、神奈川に帰ってから送ってきたんですが、クラックや越境物のところは、まさに現地で、指差し確認しながら気に記入すればよかったのではと思いました。

それ以外も、質問の意味を正しく理解しながら回答する必要があるので、会ったときに説明してくれればよかったのに・・・

それをもっと強く感じたのが、こちらの設問です。

いや、これこそ、現地確認で一緒にチェックしたかった。
現物を見ながら、双方誤解のないように確認しながら記入できたのに・・・
査定額の妥当性の説教に時間を取るよりも、こちらに時間をかけて欲しかった・・・(苦笑)

せめて、事前に送っておいてくれれば、先にチェックしておいて、特記事項を現調時に説明って段取りもできたんですがね。

幸い、私は細かく写真を取って確認していたので、なんとか回答できましたが、さらっとしか確認していなかったら、回答できないところでした。

おそらく、売り主が遠方から来ているので、何度も現地に足を運べないという前提が頭になく、地元の売り主に対応するときの通常のながれで対応されてしまったんだと想像します。

でも、地元の売り主の場合も、何度も足を運ばないよう段取りを考えたほうがよいのではと感じてしまいました。

ただ、このようなテンプレがあるのは、会社としては標準化されたルールがあってしっかりしているんだろうなとは思います。

結果的に、書類のやりとりにもたついたために他社の2週間遅れで募集開始になっているので、販売機会では他社に差を付けられているんじゃないかなぁ。余計なお世話ですが。

とはいえ、このチェック事項は、実際の売買になったときの合意事項として、参考にさせてもらおうと思いつつ、反響を待つことになりました。

続きます。

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