地盤改良でコストダウン?（後編）

地盤改良でコストダウンの話の続きです。

次の表は実際に我が家が、注文住宅の見積りを取得した際に計上されていた地盤改良工事費の金額です。
見積もり時点では、土地を未購入ですのでもちろん地盤改良費は予測でしかありません。

まず、こちらの表はとあるハウスメーカーから取得したものです。

地盤改良費の予算取りとして100万円計上されています。

一方で、とある工務店の見積りでは・・・

地盤改良費(補強費と表記)として、50万円となっています。

あくまで、仮とはいえ、なぜこんなに差が出てしまうんでしょうね。
プロでも、予測が難しいことを表しているのかもしれませんが、予測の違いなのか改良費自体の価格の違いなのかが気になるところです。

と・・・長い前置きになりましたが、前回につづいて地盤改良費のコストダウン方法について考えてみたことをご紹介します。

事前に地盤改良予算を把握
地盤保証のセカンドオピニオン
言われるがままに改良工事を選ばない

事前に地盤改良予算を把握

一般的には、土地を購入してから地盤改良要否を確認するので、予定外の費用がかかります。我が家も土地の引き渡し前に地盤調査が出来ないか交渉しましたが、残念ながら断られました。

引き渡し前の地盤調査は可能か？ – 土地探し

アチチホームに、土地の引き渡し前に地盤調査をしてもいいかどうかを売主に確認してほしいと言われていました。既に契約済ですし、土地も更地なので、アチチホームの経験上、結構応じてくれる場合が多いそうです。神田川地所のYさんに聞いてみると、快く「大丈夫と思いますよ。売主さんに言っておきますね」と了解してくれました。引き渡し前の地盤調査は不可とばかり思っていたので意外です。ググっても普通だめという情報しか出…

売主側としても購入前に地盤の調査を許可して、要改良となった場合には買ってもらえない可能性があるわけですから、気持ちはわかります。

地盤ネットでは、地盤カルテという情報で改良の発生リスクがわかるそうです。（精度がどの程度かわからないのですが・・・）

個人のお客様｜地盤ネット株式会社

今までは、土地を購入し建築プランができた後に、はじめて地盤調査を行っていました。そのため消費者は、地盤のよしあしが分からないまま、土地購入の判断や建築契約をする流れとなっていました。結果として、契約後に「工事費用が追加で必要といわれた」「災害リスクがある事を知らなかった」など、消費者側が不利益を被ってしまうことがありました。その様な慣習に改革を起こしたのが、地盤カルテや地盤安心マップを使うことにより、土地を決定する前に地盤情報をチェックしようという流れです。

ただし、これは地盤保証会社が提供する情報なので、中立性に欠けると感じるかも。
地質情報に関しては、一応国土交通省が公開しているデータベースなど、様々な情報が公開されているので読み解ける人は、調べてみてもよいかも。ちなみに、私は見方がよくわからず断念しましたが・・・(汗)

ところで、もしかしたら土地を元々所有している場合は、調査費さえ払えば改良費用がどの程度になるか先に見積もってもらえるんですかね? 既に土地がある方は、事前調査が可能なら、地盤改良費の予算把握が出来て、コストコントロールがとてもやりやすくなると思います。

地盤保証のセカンドオピニオン

地盤保証のセカンドオピニオンは、ハウスメーカーや工務店を通した地盤調査の結果、要地盤改良の判断が出た場合でも、第三者的に地盤改良不要と判断出来る場合に地盤保証をしてくれるサービスです。これは、大きなコストダウンに繋がる可能性があります。

ただし、事前にセカンドオピニオンについて良く調べていたつもりですが、すっかり勘違いしていたポイントがありました。購入する土地がほぼ決まりながらも、工務店を決めきれていない段階で、地盤調査をやりたかったのですが、決まっていない工務店に調査だけお願いしずらいので、セカンドオピニオンの会社に頼めば良いと思っていました。結局、調査だけでも受けてくれる工務店があったのですが、前述の通り土地の売主に購入前の調査は断られたので、そもそも不可能だったのですが・・・

地盤の安心は、予算の不安 – 建築プラン

去年の5月3日は、アコルデの清水畑さんとの仕様打ち合わせでした。今回の打ち合わせは、岡本社長は欠席だったのでちょっと寂しい。事前に、水廻りはタカラにすることを伝えていたのですが、タカラさんにも随分喜んでもらえたらしいです。そのためもあってか？社長がタカラの工場見学に招待されたようです。ん〜、やっぱり我が家のタカラの仕様は、若干初回特典が入っているんじゃないと思ってしまいますwww清水畑さんには、いつも…

基本的に、私が見ていたセカンドオピニオンの地盤保証会社は、調査自体をやり直すことが前提ではないようです。
あくまで、工務店などの建築会社が実施した地盤調査データを見て、調査の要否を独自に解析しなおしてくれるという流れのようです。
もちろん、費用を払えば調査からやってくれるようですが、地盤調査結果の解釈のセカンドオピニオンが標準サービスのようですね。

地盤セカンドオピニオン®ForYOU｜個人のお客様｜地盤ネット株式会社

どんな時に利用できるサービス？地盤カルテ®の結果を見て不明な点がある場合、住宅地盤に関する不安や疑問がある場合に無料で相談に乗ります。また、地盤改良工事が必要だといわれた時には、セカンドオピニオンとして工事が必要か否かを判定します。
※実際の建築予定地を確認して欲しい、現場の監理を依頼したいといった場合は、料金が発生しますのでご了承ください。

地盤セカンドオピニオンとは｜地盤安心住宅®

現在、多くの地盤調査は地盤改良工事会社（もしくは関連会社）が行っていますが、ほとんどの場合、住宅会社・お客様は地盤調査会社の調査結果のみで、言われるがままの地盤改良工事を実施しているケースが多いようです。しかし、地盤改良工事にかかる費用は大変高く、家づくりの資金計画を大きく変化させる要因になるほどです。
「本当にその地盤改良工事は必要なんだろうか？」と疑問を抱いても不思議ではありません。

万一、地盤改良に100〜200万円とか出たら、絶対セカンドオピニオンに相談してみようと思っていました。
当時から、住宅地盤改良工事の7割は不要と言い切っていたインパクトが強く、予算を少しでも削減したい我が家には藁を掴む気持ちです。

同じ調査結果でも、改良不要という判断が出るということですから、それだけで100万円以上の費用が浮くのであれば、大変助かります。万一の場合も、セカンドオピニオンの会社が地盤保証をしてくれるということなので安心です。

しかし、工務店やハウスメーカーによっては、自社の地盤保証ができないと建築自体を断るケースもあるようです。
また、このような意見もあるようなので、地盤改良費が節約出来たと手放しで喜ぶのも注意した方が良いのですかね。

だからと言って、念のため念のためと100万円〜200万円もの豪華な地盤改良を勧められても施主の負担が増えるばかりなので、やはり判断が難しいですね・・・

言われるがままに改良工事を選ばない

残念ながら要改良工事の結果が出た場合でも、勧められる工法の選び方は注意が必要です。工事費が高い方が、強固なイメージがありますが、必ずしもそうではないようです。特に調査会社と施工会社が同じ場合、自社の得意な工法を優先した提案をする場合もあるようなので、よく説明を聞いて適切な工法と工事費なのか判断することが、無駄な出費を節約することに繋がります。

前回もご紹介した通り、地盤改良方法によっては、土地の資産価値が低下することもあるので、この観点でも注意が必要ですね。

『知らないと後悔する。地盤調査と改良のウソ・ホント』｜住まいのコラム｜ポラスグループ

住まいのコラム「『知らないと後悔する。地盤調査と改良のウソ・ホント』」のページです。家づくりを考えるときに役立つ知ってお得な情報をお届けします。「家を建てたいけど、どんな家がいいのか分からない」「家を建てる時にどんなことに気を付ければいいのか分からない」など家づくりに対する疑問や不安をお持ちの方はぜひご覧ください。

と….
色々悩み考えたわけですが、結果的に我が家は幸い地盤改良不要となり、これらの知識を活用する出番はありませんでした。こればかりは、結果オーライで、運が良かったとしか言いようがありません。
後日分譲した、隣の建売ではがっつり地盤改良をしていたので、どのような判断の違いなのかとても気になります。

前述のように、データベースによる予測方法があるという話もご紹介しましたが、本当に予測なんてできるんでしょうかねぇ…(汗)

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