奈良の家は再び貸すべき?売るべき?

浄化槽ブロワーの盗難被害の話で書きましたが、奈良の家の店子さんが退去されました。

ちょうど10年前に、現在の家づくりを考えた時に、約1600万円の残債があり、とても悩まされました。

それでも、注文住宅を建てられたのはローコスト住宅の存在のおかげです。我が家に、この選択肢を与えてくれて感謝していることも、ローコスト住宅の存在価値があると私が感じてしまう理由の一つです。

そもそも住宅ローンを二重に借りて家を買うなんて、リスクが大きすぎて、ありえないと言われそうですけどね(苦笑)。

実際に、奈良の家を賃貸に出しても利益どころか、ずっとキャッシュフローはマイナスですので、実質的にも精神的にもかなり負担感はあります。それでも、同じ店子さんがずっと住んでくださったおかげで、なんとかマイナス分の支払いにも慣れて、この状況が当たり前と感じているところがありました。

いつかくる現実から目をそむけていたとも言えますね。

ということで、店子さんの退去によって、突然奈良の家の今後をどうするかの現実と向き合うことになったというお話でございます。

bBearさんによる写真ACからの画像

奈良の建売のスペック
賃貸に出すとキャッシュフローが大きく悪化
築25年戸建ての売却簡易査定の結果は?
賃貸ならリフォームは必須

奈良の建売のスペック

あらためて、我が家の奈良の建売住宅は、こんな感じの仕様です。

間取：一階(8帖DK、6帖和室)、二階(洋室6帖✕3室)

物件情報：連棟戸建て、西向き玄関4DK２階建て、駐車場一台

築年数：1996年7月

敷地面積：約23坪

延床面積：約25坪

購入価格：2900万円

間取りは、こんな感じ

一見普通っぽいけど、実は少し普通じゃない奈良の間取り

奈良の家のエピソードの続きです。前回書いたのが6月28日なのですが、あっと言う間に一ヶ月経ってしまいますね(汗) さて、前回ニシオカから紹介された物件が、意外にややこしいと書きましたが、その間取りをご紹介します。後日、現場で確認した内容をメモしていただいた間取りがこちら。二階建て、4DKの間取りです。書かれているのは、ニシオカの字ですが、なかなか丁寧な字と几帳面さに感心させられました。一階をアップしたのが…

今見ると、収納がかなり少ないですね。
子供が小さかったとはいえ、家族4人で良く暮らせていたものです。
3人家族向けの間取りとして見れば、まぁまぁ悪くない間取りかなと思います。

賃貸に出すとキャッシュフローが大きく悪化

fujiwaraさんによる写真ACからの画像

賃貸に出していると言っても、年間の家賃収入からローン支払いと固定資産税を引くと、年間マイナス約38万円の収支です。
これでも、確定申告すると、なぜか黒字となってしまい、さらに税金が撮られるのですから不思議です。
何か間違っているのかと思って何度も計算したり、しっかり経費は計上しているのですが、大きく違いはないようです。

しかし、売却の不動産業者に聞いてみると、この家賃収入でもかなり好条件だったようで、かなり驚かれました。

賃貸業者さんに聞いてみても、やはり家賃は1.3万円ぐらいは下げることになるかもとのこと。となると、年間では、15.6万円も下がります。

これは、賃貸業者の管理料を引く前の家賃の影響なので、手残りでは約15万円ほどのダウンです。

合計すると、-38-15=-53万円が年間のキャッシュフローマイナスの見込みです。

あと、4年ほどでローン支払いは終わるので、その後は家賃収入だけになるのですが、この53万円の負担を追って賃貸を続けるべきか悩みます。

築25年戸建ての売却簡易査定の結果は?

himawariinさんによる写真ACからの画像

そこで、売却の可能性も探ることにしました。
まずは、メールで簡易査定をしてもらえるようなので、いくつかの不動産業者に問い合わせてみたところ、400万円〜880万円ぐらいと回答に幅がありました。
ただ、ほとんどの会社が再建築不可能の連棟戸建物件であることを理由に、500万以下が現実的な成約価格になるだろうとのこと。
仲介手数料や諸費用を引くと手残りは440万円ほどになりそうです。

連棟なので、覚悟はしていましたが、築25年とはいえ2900万円で購入した物件が、ここまで下がるとは切ないですね。

これでは、住宅ローンの残債の相殺にも足りません。

さらに、なんとかローン分は相殺できたとしても、これまでのキャッシュフローマイナス分の回収は諦めることになります。

38万円✕13年分=494万円なので、簡単には踏ん切りはつきません。

賃貸ならリフォームは必須

家が近ければ、できるところは自分でリフォームやってみたい気もするんですけどね
13年前に、畳と襖の張替え程度の簡単なリフォームはしたものの、25年間本格的なリフォームはしていません。
さすがに、今回はクロスの張替えや一部設備の交換などで、結構なリフォームが必要になりそうです。
当然ながら、賃貸の場合はリフォームが必須ですが、売却の場合は、リフォームは不要だそうです。クリーニングさえも不要なようです。

次の購入者が好きにリフォームするので、余計な経費はかけなくて良いようです。

さらに、築25年となると一度もやっていない、屋根や外壁の塗装も必要になるかもしれません。
そこまでリフォーム費用をかけて、賃貸に出しても回収できるのはいつになることやら。。。。

ということで、この話は続きます。

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