後でリフォームする賃貸物件は、どのように募集を出すの?

ある程度、覚悟はしていたものの、内装フルリフォームと外壁&屋根塗装でトータル220万円の見積もりが出ました。

しかし、追加でこの投資を重ねて賃貸に出すのはかなり苦しいところです。

特に悩ましいのが、外壁と屋根塗装でした。

外壁と屋根塗装は見送ることにする

前回120万円との見積もりが出た、外壁と屋根塗装はやはり見送ることします。

理由は、

ためです。

とはいえ、築25年なので、案の定外壁塗装は、チョーキングがばっちり出ていたので、塗り替え時期であることは間違いありません。

ひび割れが目立ちますが、実は新築5目あたりまでに出たひび割れを補修してもらった跡がほとんどです。

まぁ、当初からこれだけひび割れが出ていたのもどうかと思いますが、補修済み以外のひび割れは、あまり目立たないような状況です。

一応、モルタル外壁は30年もつらしいので、もうちょっと頑張ってもらうことにしました。

とはいえ、30年もつのは、メンテナンスをしている前提ということらしいですけどね。

さらに、スレートの屋根も、以外にきれいだったので、塗装は不要と判断しました。

実は、お隣が元屋根職人だったので、相談してみたところ、やはりスレート屋根は塗装しない方がよいとのこと。

(株)いらかの動画で、スレート屋根の塗装は防水の観点では意味がないという納得感ある説明をしてくれていたので、必要ないと確信しました。

この家は、退去時から11年前の2008年に家賃98,000円で募集して、全く借り手が見つからず、結局78,000円まで下げてなんとか決まったという経緯です。

当時自作したチラシですが、今見ると色々突っ込みどころだらけ…(笑9

当時でも、大抵の不動産会社の見立てでは、せいぜい家賃7万円だろうという見立てだったので、78,000円で決まったのは良いほうだったと思います。

今回、売却で相談した不動産会社にも、78,000円で13年も貸せたことに驚かれました。

2021年時点の近辺の賃料相場では58,000円、最高で60,000円で入れば御の字だろうと言われました。

ずっとお世話になってきた賃貸業者に相談したところ、「7万円〜7.5万円ぐらいですかね。」と、こちらの気持ちを察するようにちょっと下げた提案だったのですが、これでも悩みます。

まだローンが500万円近く残っている状態で、さらにリフォームに100万円ほどかけることになりますからね。

結局、築25年とはいえ、内装リフォームしたばかりの部屋に住めるのですから、少し強気でスタートしてみようと考えて、無謀にも家賃をアップして募集してもらいました。

なんと、6千円もアップの8.5万円です。

ちなみに、この募集ページは、賃貸業者のサイトのものですが、売却業者の看板も付いているのが、ばっちり写っています。

売却業者同士だと、他の仲介業者の看板はぼかしたりしてましたが、賃貸の場合は気にしないんですかね。

気になっていたのが、賃貸の契約後に室内をリフォームするという条件を物件の募集情報として、どのように掲示するのかです。

前回見積もりしてもらったリフォーム項目を、細かく物件情報として出すのでしょうか?

あまり、このあたりの説明がなかったので、心配していたのですが、Webにはこのように書かれていました。

めちゃめちゃあっさり(笑)

折角入居してからリフォームするので、予定しているクロスのグレードの中で、いくつか選択肢を出して入居者の方に選んでいただくことにしたら、物件魅力が出るのではと提案したのですが、これは見事にスルーされました。

選んでもらうための打ち合わせと手配の手間やトラブルの原因となる可能性もあるので、割りに合わないのかもしれませんね。私が物件の近くに住んでいて、自ら対応できるのであれば良いですが、遠方で賃貸業者任せなので、こればかりは仕方ありません。

ということで、売却募集と同時に、このような内容で賃貸物件の募集を出し始めたのが昨年の9月頃だったのですが、その後どうなったのかに、さらに続きます。

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