［番外編］返済中の住宅ローンの値引きができるとは

前回のエントリーで金利のことを書きましたので、意図せず返済中の住宅ローン値引きをしてもらうことが出来た話を書いてみようと思います。

住宅金融公庫の金利は高かった・・・
ステップ返済の増額をきっかけに借り換えを決意
思い切って固定金利から変動金利へ
転職時の退職金を貯蓄連動型住宅ローンで運用?
貸出中の家の住宅ローンの借り換えには、将来戻る意思が必要
貯蓄連動型のメリットはあるけど、金利と手数料が高い
優遇条件は増えたものの若干物足りない・・・
なんと、優遇金利にもう一声
借り換えと違って手数料がかからず簡単
3.7%の金利が今や1.075%まで下がった

住宅金融公庫の金利は高かった・・・

奈良の自宅は、15年前に住宅金融公庫と住宅年金から30年の融資を受けて購入しました。当時3.1%という金利で、今に比べるとかなり高い金利ですが、これでもかなり安くて今がチャンスと強く勧められて決めたのですが、これが悪名高いステップ返済でした。

ステップ返済の増額をきっかけに借り換えを決意

5年後に金利は3.7%となり、月々の支払がぐんと上がってしまうため、銀行をまわってなんとか借り換えを実行しました。
当時は、今ほど各銀行も借り換えに積極的ではなく、いくつか断られて苦労したのですが、借り換えに応じてくれたのが現在の「理想銀行」です。

思い切って固定金利から変動金利へ

借り換えの条件は、変動金利の全期間優遇▲0.5%が適用され、当時は2.875％のマイナス0.5％で2.375%。公庫の当初5年間よりも、さらに毎月2万円ぐらい支払が削減されてとても助かっていました。

幸い、変動金利が多少上がることもありましたが、低金利がずっと続いているため順調に支払してきたのですが、茅ヶ崎に引っ越して来た1年後ぐらいに久しぶりに住宅ローンと向き合うことになります。

転職時の退職金を貯蓄連動型住宅ローンで運用?

考えるきっかけとなったのは、スターにしきの銀行の貯蓄連動型住宅ローンという商品です。ちょうど、前職の退職金のいい運用方法を模索していて目にしたのですが、貯蓄連動型住宅ローンを利用して、退職金を貯金しておけば良いのではと思いました。

なかなか確実な運用成果を上げられる金融商品は難しく、住宅ローンの繰り上げ返済が最も効果的と良く言われます。このローンならいつでも現金を引き出すことが出来ながら、同等の効果を出せるということで、早速スターにしきの銀行に出向いて話を聞いてみました。

貸出中の家の住宅ローンの借り換えには、将来戻る意思が必要

ただし、我が家の場合、ハードルがありました。
借り換えはあくまで住宅ローンとしてになりますので、既に茅ヶ崎に引っ越しており奈良の自宅は貸し出し中で自分では現在住んでおりません。

しかし、担当者が色々調べてみてくださったところ、将来的に奈良の自宅に戻る意思があることを前提に融資が可能であることがわかりました。

貯蓄連動型のメリットはあるけど、金利と手数料が高い

早速、現在の貯蓄可能な金額を前提に試算してみたところ、100万円以上のメリットがあることがわかります。毎月の貯金も増やして行くとさらにメリットが生まれます。

ただし、手放しで喜べないのは

通常の銀行に比べて基準金利が高い
メンテナンスパックと称して、一定の割合での手数料が毎月別途かかる。

ということに注意しなければならない点があります。

この点をふまえると、絶対に現在の貯金には手を付けず、さらに貯金を確実にしていくことが借り換えのメリットを確実にする条件になりました。

かなり心は借り換えに動きつつあったのですが、一点悩ましいのが借り換えの手数料です。借り換えには登記費用など、手数料がかかるため、計算上長期的なメリットがあるとはいえ、一時的持ち出しは障壁になります。

そこで、理想銀行の融資を全額返済して返ってくる保証料で多少相殺できないかと考え、理想銀行に電話してみました。

私：「住宅ローンを利用させていただいている、まっしんはやぶさです。」
理想銀行：「はい、いつもお世話になっております」
私：「もし現在全額返済すると、保証料はいくらぐらい返ってきますでしょうか？」
理想銀行：「はい、お調べしますので少々お待ちください」
私：「はい、よろしくお願いします」
理想銀行：「○○○円になります。ところで、、、どちらかでお借り換えをご検討でしょうか？」
私：「はい、少しよさそうな条件の銀行がありまして・・・」
理想銀行：「ちなみにどちらでしょうか・・・？例えば、スターにしきの銀行・・・？」
私：「えっ、あっ、あのー、はい、そうですねぇ。。。」
理想銀行：「そうですか、当行もがんばらせていただきますので、できれば引き続きのお取り引きをご検討いただけないでしょうか？
私：「えっ？がんばるとは．．．？？？」
理想銀行：「金利条件の見直しをご提案できないか検討したいと思います」
私：「（！！！！えっ、金利の値引きがあるってこと?）は、はい。こちらこそ是非。」

というのが、初回のやり取りの概要です。
まさか、金利の値引きの申し入れがあると思わなかったのでびっくりしました。

優遇条件は増えたものの若干物足りない・・・

その後、しばらくして連絡があり、現在▲0.5%優遇のところ▲1.2%優遇でという条件が提示されました。
これでも非常にありがたいのですが、自分の試算では、スターにしきの銀行に手持ちの現金を預けた場合の効果には届かないため、非常に悩みます。

なんと、優遇金利にもう一声

ダメ元でもう一声の可能性はないかどうか訪ねてみたところ、当時、給与振込のメインバンクは他に持っており、理想銀行はローンの返済用にのみ使用していましたので、

退職金の定期預金入金
給与振込・公共料金引き落とし

に応じてくれるのであれば、上司に交渉してみるとのこと！

２〜３日後に電話があり、提示された条件は▲1.4%優遇でした。

これには迷わずOKです(^^)

借り換えと違って手数料がかからず簡単

銀行の変更が必要ないので、登記費用などの手数料もかからず、簡単な書類へのサインだけで▲0.9%もの追加優遇を受けることができました。おかげで、毎月の支払もさらに下げることができました。

3.7%の金利が今や1.075%まで下がった

このように結果オーライではありますが、ステップ返済での増額時には、3.7%もの金利になる予定だったのが、現在は基準金利2.475%まで下がったため、▲1.4%優遇で1.075％の条件になったわけです。
今では、変動金利なら1%を切るのは当たり前ですが、成り行きとはいえ賃貸で貸しているローンの金利が1.075%というのはかなり優秀な部類だと思います。
とはいえ、年間の家賃収入よりも年間のローン支払いの方が何十万もオーバーしているのでキャッシュフローは全然良くないのですが・・・

ということで、まさか返済中のローンで値引きが出来るとは思わなかったので驚いたというお話です。
これは、かなり運が良く貴重な経験だったと思います。
おそらく、銀行側の状況や支店別の方針、担当者の熱意など色々な条件が重ならないと難しいのかもしれません。

このエピソードがなければ、今回の家づくりでの希望の融資が受けられなかったかもしれません。

番外編としましたが、こちらも奇跡の一つとして書き留めておきます。

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誰もが一生に何度も体験するのは難しいのが、家づくりだと思います。我が家は、一度建売住宅を経験した後の注文住宅だったのですが、それでも、かなり勝手な思い込みがたくさんありました。賃貸に出している家の住宅ローンがあるので、我が家はもう家は買

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